عقارك … لا تدعه ينهار! الحل ضد “الساكن المتهرب من سداد الالتزامات” يبدأ بـ “اتحاد الشاغلين”

بقلم المستشار القانوني أحمد الجميل شبانة، محامي بالنقض – حارس ومصفي قضائي بوزارة العدل.

في ظل التوسع العمراني الذي تشهده مصر، وزيادة عدد العقارات السكنية متعددة الوحدات، باتت الحاجة ماسة إلى تنظيم العلاقة بين قاطني هذه العقارات. ورغم وضوح القوانين، إلا أننا ما زلنا نشهد تحديات كبيرة، أبرزها عدم التزام بعض الشاغلين بسداد المستحقات المالية الخاصة بوحداتهم، مما يؤثر سلبًا على صيانة الأجزاء المشتركة للعقار وسلامته بشكل عام. هنا، يأتي دور اتحاد الشاغلين كأداة قانونية لا غنى عنها لفرض النظام وحماية حقوق الجميع.

وداعًا لفوضى الإدارة: لماذا اتحاد الشاغلين هو الحل؟

لقد صدر قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 ليعالج القصور السابق في إدارة العقارات المشتركة. لم يعد المفهوم مقتصرًا على “اتحاد الملاك”؛ بل أصبح “اتحاد الشاغلين” الذي يضم كل من يشغل وحدة في العقار، سواء كان مالكًا، مستأجرًا، صاحب حق انتفاع، أو حتى مشتريًا بعقد غير مسجل. هذا التوسع في العضوية، كما نصت عليه المادة 77 من القانون، يعكس إدراكًا لأهمية دور كل من يستفيد من العقار في الحفاظ عليه، ويضمن أن الجميع ملتزمون بالمسؤولية.

المادة 72 من قانون البناء واضحة في تحديد نطاق عمل هذه الاتحادات، فهي تنشأ للعقارات المبنية التي لا يقل عدد وحداتها عن خمس وحدات، أو المجمعات السكنية، بغض النظر عن كونها سكنية أو غير سكنية، مملوكة أو مؤجرة، أو حتى تاريخ إنشائها. بل ويمكن لعدة عقارات متجاورة أن تشكل اتحادًا واحدًا، أو في التجمعات السكنية المتكاملة، يمكن إنشاء شركات للإدارة والصيانة، مما يؤكد مرونة القانون وشموليته.

إن الهدف الأساسي للاتحاد، كما حددته المادة 75 من قانون البناء، والمادة الثانية من قرار وزير الإسكان رقم 200 لسنة 2009، هو الحفاظ على سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته، وضمان صيانته وترميمه وتدعيمه، والحفاظ على طابعه المعماري، وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار. هذا الدور المحوري هو ما يضمن استمرارية العقار كأصل ذي قيمة، ويمنع تدهوره بسبب إهمال أو تقاعس البعض.

سلطة الاتحاد: كيف يواجه “المتهربين”؟

المشكلة الأزلية التي تواجه قاطني العقارات هي تقاعس البعض عن سداد المستحقات المالية. لكن القانون الجديد أتى بحلول جذرية لمواجهة هذه الظاهرة، مما يجعل تأسيس اتحاد الشاغلين ضرورة حتمية:

1. حرمان المتخلف من التصويت: نصت المادة 81 من قانون البناء صراحة على أن “لا يكون لمن تخلف عن سداد الالتزامات المالية صوت معدود في المداولات”. هذا يعني أن المتقاعس لن يتمكن من فرض رأيه أو عرقلة قرارات الاتحاد التي تهدف لمصلحة الجميع.
2. حق الامتياز القانوني: منح القانون، في مادته 87، الاتحاد حق الامتياز على الوحدة وملحقاتها، ومالها من حصة شائعة في الأرض والأجزاء المشتركة للعقار، أو على منقولات شاغل الوحدة إذا لم يكن مالكًا لها. وهذا الامتياز له مرتبة من يوم قيده. الأهم من ذلك، أن القانون نص على أن “يترتب على عدم سداد كل أو بعض الاشتراكات أو الالتزامات والنفقات المشار إليها ما يترتب على عدم سداد الأجرة من آثار قانونية”. هذا يعني أن الاتحاد يمكنه اتخاذ إجراءات قانونية مماثلة لإجراءات تحصيل الإيجار المتأخر.
3. أوامر الأداء والتنفيذ: لرئيس الاتحاد أو نائبه، بعد تكليف الشاغل الذي لم يفِ بالتزاماته، أن يستصدر من قاضي الأمور الوقتية أمرًا بالأداء، وتكون العقارات والمنقولات المشمولة بالامتياز ضامنة للتنفيذ. وفي حال تراخي الشاغل عن إجراء الإصلاحات الداخلية لوحدته التي قد تضر بالآخرين أو بالمبنى، يجوز لرئيس الاتحاد، بعد إنذاره، أن يستصدر من قاضي الأمور المستعجلة إذنًا بدخول الوحدة لتنفيذ الإصلاحات على نفقة الشاغل (المادة 88 من قانون البناء).
4. الغرامات الرادعة: للمتقاعسين عن سداد اشتراك الصيانة أو الالتزامات المالية المقررة، فرضت المادة 109 من قانون البناء غرامة شهرية لا تقل عن عشرة جنيهات ولا تجاوز مائة جنيه، تتعدد بعدد أشهر التخلف، مع الإلزام بسداد الالتزامات الأصلية.

إن هذه الجزاءات القانونية، التي أكدتها المواد 21 و 22 من قرار وزير الإسكان رقم 200 لسنة 2009، تمنح الاتحاد قوة حقيقية لفرض الانضباط المالي وضمان التزام الجميع.

خطوات تأسيس الاتحاد: دليل عملي

لتحويل عقارك من فوضى محتملة إلى كيان منظم، اتبع هذه الخطوات الواضحة والموثقة:

أولاً: شروط الحصول على الخدمة

1. عدم وجود مخالفات أو مستحقات متأخرة على العقار ككل.
2. وجود رئيس لاتحاد الشاغلين (المالك أو من يتم اختياره).

ثانياً: المستندات المطلوبة (لا تغفل أي منها)

1. صورة عقد شراء الأرض المقام عليها العقار أو كشف مشتملات.
2. صورة رخصة البناء.
3. قرار من رئيس الاتحاد يوضح عدد وحدات العقار.
4. صور عقود الملكية أو الإيجار لجميع أعضاء الاتحاد.
5. صورة تحقيق الشخصية (الرقم القومي) لرئيس الاتحاد.
6. طلب قيد اتحاد شاغلين (نموذج معد لذلك).
7. ملف فارغ لتقديم المستندات.
8. دعوة لاجتماع الجمعية العمومية التأسيسية: توجه من 20% على الأقل من شاغلي العقار، وتسلم باليد لجميع الأعضاء أو بالبريد المسجل (مع الاحتفاظ بما يفيد التسليم من حافظة مكتب البريد). ملحوظة: يجب أن يكون الاجتماع الأول بعد 15 يومًا من تاريخ الدعوة.
9. محضر اجتماع الجمعية العمومية: موقع عليه من جميع الحاضرين. إذا لم يكتمل النصاب القانوني (60% من الأعضاء في الاجتماع الأول)، يتم دعوة الأعضاء لاجتماع ثانٍ خلال 15 يومًا تبدأ من اليوم التالي للاجتماع الأول، ويكون الاجتماع الثاني صحيحًا بأي عدد من الحاضرين (المادة 81 من قانون البناء).
10. إقرار من رئيس الاتحاد بأن الاتحاد لم يسجل بسجلات الحي من قبل، وأن التوقيعات على الدعوة والمحضر صحيحة.
11. صحيفة الحالة الجنائية (فيش وتشبيه) لرئيس الاتحاد.
12. كشف بأسماء الشاغلين رباعيًا ورقم بطاقتهم وإيصال كهرباء لكل شاغل (في حال الشقة باسم الزوجة، يرفق صورة الرقم القومي لها).
13. جدول بيان عضوية الاتحاد المرفق بنظام اتحاد الشاغلين بالقانون.
14. رخصة المبنى وتاريخها ورقمها، وعنوان العقار بالتفصيل.
15. توقيع محضر الاجتماع في الشهر العقاري وإثبات تاريخه.
16. إخطار المتخلفين عن الحضور بقرارات الجمعية بالبريد المسجل.

ثالثاً: إجراءات طالب الخدمة

1. ملء النموذج الخاص بالخدمة بالحي.
2. تقديم جميع المستندات المطلوبة.
3. سداد الرسوم المقررة للخدمة.
4. بعد فحص الأوراق من إدارة الشئون القانونية، يتم استكمال أي أوراق مطلوبة من الإدارة الهندسية.
5. اعتماد اتحاد الشاغلين من الحي.
6. يتم ضم الاتحاد في سجلات الحي، ويكتسب الاتحاد الشخصية الاعتبارية بمجرد القيد (المادة 76 من قانون البناء).

إن تأسيس وتفعيل اتحاد الشاغلين ليس رفاهية، بل ضرورة ملحة في ظل التحديات الحالية. هو الحل الأمثل لإنهاء الفوضى، وحماية استثماراتكم العقارية، وضمان بيئة سكنية منظمة تليق بكم.

في حال طلب استشارة حول كيفية تأسيس اتحاد شاغلين، يمكنكم التواصل مع مكتب المستشار أحمد الجميل شبانة:

الرقم: 01144411100

العنوان: 4 شارع الدكتور جمعة من شارع السلحدار – ميدان روكسي – مصر الجديدة.